Падение цен на жилье опередило снижение зарплат. Данные Росстата позволяют сделать вывод, что квадратные метры в России стали доступнее, «жилищный пузырь» лопнул. Но макроэкономисты говорят, что цены потому и снизились, что во время кризиса люди не готовы покупать жилье. Потому что у них нет уверенности в завтрашнем дне.

По данным Росстата, средняя зарплата в апреле 2009 года составила 18 тысяч 129 рублей. Средняя стоимость квадратного метра недвижимости по итогам 2008 года равнялась 52504 рублям, и если к сегодняшнему дню она снизилась (как говорят риэлтеры и застройщики) примерно на 30%, то стала стоить 36752 рубля за метр. Тогда получается, что на свои средние 20 метров россиянину придется копить почти 8 лет, если после уплаты налогов откладывать на эти цели половину своего чистого дохода.

При стоимости недвижимости в 2008 году 52504 рублей за квадратный метр (речь идет о новостройках) и средней зарплате по стране 17112 рублей, на покупку среднестатистических квадратных метров теоретически должно было уходить 11,5 лет.

В соседних странах намечается похожая тенденция. По данным каталога недвижимости «Квадратный метр» (Латвия), темпы снижения цен на жилье составляют 5-6% в месяц. Алексей Пашкевич, генеральный директор «МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы» приводит такие данные о сегодняшней ситуации в Риге: средняя зарплата (переведенная в рубли) составляет 37 тысяч, годовая зарплата на семью — 888000 рублей, стоимость метра 38700, стоимость квартиры для семьи 2 млн 89,8 тысяч, число годовых зарплат, необходимых на покупку квартиры, — 2,3. То есть, откладывая половину дохода, семья сможет собрать деньги на недвижимость в течение 5 лет.

«МИЭЛЬ-Инвестиции в регионы» напоминает, что по существующим сегодня официальным нормам, обеспеченность жильем граждан России должна быть не меньше 18 кв. м на человека. В среднем по России на человека приходится 20 кв. м жилой площади. «По планам национальной программы РФ, каждый человек должен быть обеспечен жилой площадью 25–30 кв. м. Например, в нашем омском проекте мы рассчитывали жилую площадь, исходя из 25 кв. м на человека. Для сравнения: обеспеченность жильем в Европе составляет 35–45 кв. м, в США — 50–57», — уточняет Алексей Пашкевич, проводивший расчеты.

Под типовым жильем МИЭЛЬ подразумевает квартиру, общая площадь которой складывается с учетом того, что на каждого человека приходится 18 кв. м. То есть площадь 1-комнатной квартиры (для проживания двух человек) составляет 36 кв. м, 2-комнатной — 54 кв. м, 3-комнатной — 72 кв. м. «В подсчетах, за какое количество годовых зарплат люди могут купить квартиру, мы рассматривали 2-комнатную квартиру в новостройке площадью 54 кв. м, в которой проживает семья из 3 человек (муж, жена и ребенок), годовой доход складывается из зарплат двух работающих взрослых», — объясняют в компании. Сравнительные данные приводятся в таблице, подготовленной для BFM.ru компанией МИЭЛЬ.

Жилье стало доступнее и в Западной Европе. По данным отчета Германа Мойджеса из AVERS Group, с 1960 года в ФРГ на человека приходилось 19 кв. метров площади, в 1990 — 35 метров, в 2000 — 40. Средняя стоимость 1 кв метра в 3-комнатной квартире в Берлине площадью 70 кв. метров в 2008 году равнялась 2500 евро. Сейчас рынок «просел», в Берлине и Мюнхене метр стоит 2100 евро, в Гамбурге и Бонне — по 1450–1500. В среднем по ФРГ стоимость квадратного метра упала до 950 евро. Учитывая, что зарплата в Германии до уплаты налогов составляет 2500 евро (по данным пенсионного ведомства Германии), среднестатистический немец сможет купить квартиру за 3,5 года.

В ГК «Пересвет–Груп» посчитали реальные доходы москвичей и жителей регионов. «Цены на жилую недвижимости как в Москве, так и в регионах снижаются, — отмечают в информационно-аналитическом центре компании, — но в то же время нельзя не отметить и падение доходов россиян. От кризиса пострадал не только рынок недвижимости». Для расчетов аналитики взяли простую семью из двух человек, оба менеджеры среднего звена, которые желают купить однокомнатную квартиру в новостройке на среднем этапе строительства, площадью около 40–42 метров и откладывают половину семейного дохода на покупку.

Для Саратова время накопления на квартиру займет 4,4 года. Цены на жилье в Саратове снизились на 15–20%. Стоимость однокомнатной квартиры эконом класса — от 800 тысяч рублей до 1,2 млн рублей. Средний доход 7000–15000 рублей. Средний доход семьи — около 25 тысяч рублей, из них 15 тысяч теоретически откладываются на квартиру. Годовой доход 80 тысяч рублей. То есть на покупку самой дешевой квартиры уйдет более 4 лет.

В Краснодаре цена однокомнатной квартиры эконом класса — 1,3 млн рублей, цены снизились примерно на 10–15 %. Ежемесячный доход здесь повыше — 12–25 тысяч рублей. Если допустить, что семейный доход составляет 20 25 тысяч рублей и на квартиру семья откладывает 25 тысяч ежемесячно, то нетрудно подсчитать, что в новую квартиру она переедет через 4–5 лет.

Нижний Новгород. Цена однокомнатной квартиры эконом класса — 1,8 млн рублей. Ежемесячный доход 15–25 тысяч рублей. Если на квартиру откладывать, как и в предыдущем случае, 25 тысяч в месяц, то жилье станет доступным через 6 лет.

Москва. Цена однокомнатной квартиры эконом класса — 5,5 млн рублей (ЮВАО). Допустим, семейный доход равен 40 50 тысяч рублей. На квартиру можно откладывать по 50 тысяч в месяц или 600 тысяч в год. То есть на накопление потребуется 9 лет.

«Но данные расчеты имеет значимую погрешность — они не учитывают инфляцию и изменения рынка. Возможно, цены на жилье, как и заработная плата, будут меняться незначительно в течение ближайших 2–3 лет, но в дальнейшем рынок после кризисного периода вполне может перейти к росту, и цены на квартиры будут повышаться значительно интенсивней, чем доходы россиян», — делают вывод в информационно-аналитическом центре ГК «Пересвет–Групп».

На сегодня коррекция цен на рынке недвижимости в целом составляет порядка 50% от докризисного уровня. «Рынок очистился от ценового «пузыря» и сегодня настало время покупать, — говорит Екатерина Румянцева, генеральный директор «Калинка-Риэлти». — Такое существенное снижение стоимости квадратного метра и, как следствие, средних бюджетов покупки квартир, способствовало расширению круга потенциальных покупателей высококлассного дорогого жилья. Так, если до кризиса покупатель, располагающий бюджетом в 1–1,2 млн долларов, мог рассчитывать только на жилье бизнес-класса, то теперь за эту же сумму он имеет возможность подобрать себе квартиру в высококлассных жилых объектах».
В сухих абсолютных цифрах жилье действительно стало доступнее. Тем не менее, ни в России, ни в других странах не наблюдается никакого покупательского бума. Директор Института проблем глобализации Михаил Делягин объясняет этот парадокс очень просто: «В условиях кризиса люди начинают жить хуже, лишаются возможности кредитования, лишаются накоплений, поэтому и снижается спрос на жилье. Если у человека до кризиса был 1 миллион долларов, то, безусловно, он сможет сегодня на него купить больше квадратных метров, чем до кризиса. Только дело в том, что люди потеряли большие деньги во время кризиса — на фондовых рынках, в рублевых вкладах. Но самое главное, у людей исчезла уверенность в завтрашнем дне. Многие теряют работу, но даже те, у кого все хорошо и стабильно, у кого остались доходы и кто не вошел в те миллионы безработных, которые фиксирует Росстат, — даже они не спешат вкладывать в жилье и дорогие товары, потому что не знают, что может случиться завтра».