Сколько будет выплачивать владелец
обычной московской квартиры по сравнению с владельцами аналогичного жилья в
Париже, Берлине или Нью-Йорке? Вопрос этот стал далеко не праздным после
обнародования правительством планов введения налога на недвижимость. Эксперты
подсчитали, как Россия в этом вопросе будет выглядеть на фоне зарубежных
стран.
Налог на недвижимость предлагается выплачивать исходя из
рыночной стоимости жилья. Поэтому правительству предстоит создать новую систему
оценки стоимости объектов недвижимости. Массовую оценку недвижимости планируется
начать проводить уже с 2012 года.
В Минфине заявляли, что максимальная
ставка налога на недвижимость на федеральном уровне может быть установлена на
уровне 0,1%. Местные власти будут устанавливать ставку сами, но не выше, чем на
федеральном уровне. Получается, что владелец квартиры в Москве стоимостью 8 млн
рублей будет платить налог на недвижимость в 8 тыс. рублей.
Возьмем
оценки компании Alliance De Luxe стоимости двухкомнатных квартир площадью 40
квадратных метров в разных российских городах (не имея новой системы оценки от
правительства). Средняя цена двухкомнатной квартиры в Москве (40 кв.м.) – 5 923
800 рублей, соответственно, ее владелец должен будет раз в год заплатить налог
на недвижимость в размере 5 923,8 рубля.
В Санкт-Петербурге такая же
квартира в среднем стоит 3 287 640 рублей, и ее владелец будет платить 3 287,64
рубля в год налога. В Омске аналогичная квартира стоит всего 1 427 920 рублей, и
налог за нее составит 1 427,9 рубля.
Но надо учитывать, что
максимальная ставка налога еще не установлена, к тому же местные власти могут
устанавливать ставки ниже максимальной федеральной. Впрочем, директор
департамента стратегического анализа ФБК Игорь Николаев говорит, что главная
цель налога на недвижимость – фискальная. Поэтому заставить регионы существенно
снижать ставку вряд ли получится.
Минэкономразвития предлагает не
облагать налогом квартиры, дома и участки определенной площади: ввести нулевую
ставку для квартир площадью до 55 квадратных метров и для земельных участков не
более шести соток. Чиновники также предлагают ввести денежный вычет в 3 млн
рублей, что соответствует средней стоимости квартиры в
России.
Насколько выгодна замена налога на имущество и земельного на
налог на недвижимость, предугадать пока сложно, говорят эксперты. Сейчас налог
на имущество исчисляется исходя из оценки стоимости имущества БТИ по ставке в
диапазоне от 0,1% до 2%. База для земельного налога – кадастровая стоимость
участка. Ставку определяют муниципалитеты, максимальная составляет 0,3% для
сельхозземель и земель, занятых жилищным фондом, и 1,5% – для остальных
участков.
Оценка имущества БТИ ниже рыночной стоимости объекта. Здесь
используется система оценки, созданная еще в 60-х годах, которая не учитывает
месторасположение квартиры (в центре или на окраине), а берет во внимание
возраст недвижимости и ее состояние. Например, изношенная квартира в центре
Москвы может быть оценена дешевле, чем новая квартира на окраине
столицы.
Юрист юридической компании «Налоговик» Марина Емельянцева
указывает, что выгода от нового налога будет зависеть от того, насколько
рыночная оценка будет превышать инвентаризационную стоимость. Для владельцев
недвижимости инвентаризационной стоимостью свыше 500 тыс. рублей ставка налога
на имущество может достигать 2%, и надо платить 10 тыс. рублей налога. Если
рыночная оценка этого объекта недвижимости по новой системе окажется на уровне 2
млн рублей, то сумма налога на недвижимость при ставке в 0,1% окажется для
владельца меньше, чем ранее, – всего 2 тыс. рублей. Таким образом, владелец
собственности окажется в выигрыше от введения нового налога на недвижимость,
рассуждает юрист.
Определение рыночной цены будет приводить к спорам.
Не зря в США есть даже отдельная специализация адвокатов – оспаривание налоговой
оценки недвижимости, добавляет Емельянцева.
Игорь Николаев из ФБК
считает, что налог на недвижимость будет невыгоден для населения. Он объясняет
это тем, что местные власти будут стараться выжать с этого налога как можно
больше средств в бюджет.
Создатели законопроекта по введению налога на
недвижимость и не скрывают, что цель этого налога – наполнить местные бюджеты.
Они полагали, что за счет этого налога муниципалитеты смогут до 45% своего
бюджета создавать на основании этого налога.
Эксперты удивляются таким
цифрам, так как бюджеты вряд ли смогут выручить столько за счет налога на
недвижимость. В большинстве стран – а налог на недвижимое имущество существует
примерно в 140 странах мира – поступления от этого налога составляют обычно 1–3%
от общих налоговых поступлений в бюджет на всех уровнях власти, говорит
президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав
Зингель.
И в России будет похожая ситуация. Как посчитал Станислав
Зингель, при ставке налога на недвижимость в 0,1% от рыночной стоимости жилья
поступления по налогу будут занимать небольшую долю в региональных
бюджетах.
Поступления в бюджет Москвы по налогу на недвижимость могут
составить порядка 2% или 29,7 млрд рублей от нынешнего бюджета, который в 2011
году составил 1 303,8 млрд рублей, указывает Зингель. При расчете учитывается
жилой фонд столицы в 212 тыс. квадратных метров и средняя цена квадратного метра
в 140 тыс. рублей.
Таким образом, желание чиновников за счет налога на
недвижимость заполнить 45% местных бюджетов кажутся крайне амбициозными или
могут говорить о том, что ставка налога на региональном уровне должна быть
намного выше заявленной на данный момент в 0,1%.
Ближайший российский
сосед Украина, кстати, тоже собирается ввести налог на недвижимость с 2012 года.
Причем проблему защиты малообеспеченного населения там решили довольно просто:
этот налог будут платить собственники квартир, площадь которых более 120
квадратных метров, и владельцы домов площадью более 250 квадратных
метров.
Интересно, что налог на недвижимость на Украине будет зависеть
от минимальной заработной платы и площади недвижимости. Для квартир площадью от
120 до 240 квадратных метров и домов площадью от 250 до 500 квадратных метров
устанавливается ставка налога на уровне 1% от размера минимальной заработной
платы (960 гривен) за один квадратный метр. Для квартир площадью свыше 250
квадратных метров и домов более 500 квадратных метров ставка составит 2,7% от
размера минимальной заработной платы за один квадратный метр. Ставки налога
будут устанавливаться местными советами.
Расчет суммарного налога на
недвижимость для владельца квартиры площадью 54 квадратных метра в Париже,
Берлине, Нью-Йорке, Самаре и Москве показал, что россияне будут платить за такую
квартиру в разы меньше, чем парижане, берлинцы и ньюйоркцы.
Как
рассчитал Станислав Зингель из Gordon Rock, наибольшую сумму в виде налога за
такую квартиру придется заплатить парижанину – 2 690 евро, на втором месте
берлинец, который отдаст налоговым органам за тот же километраж квартиры 1 620
евро, на третьем – житель Нью-Йорка – 1 890 долларов. Владелец такой же по
площади квартиры в Самаре и Москве заплатит в сравнении с иностранцами смешные
81 и 270 долларов налога на недвижимость, посчитал Зингель.
Тут
следует учитывать, что практически везде за рубежом, кроме совсем глухих мест,
недвижимость стоит значительно дороже, чем в России, замечает Емельянцева. При
этом налог на недвижимость имеет прямую взаимосвязь с рыночной оценкой стоимости
жилья. Так, квартира в Париже площадью 54 квадратных метра стоит 378 тыс. евро
(при средней цене квадратного метра в 7 тыс. евро), такая же по размеру квартира
в Берлине стоит уже 108 тыс. евро (за 1 кв.м – 2 тыс. евро), а в Нью-Йорке – 378
тыс. долларов (1 кв.м. – 7 тыс. долларов). В Самаре квартира площадью 54 кв.м
стоит всего 81 тыс. долларов (1 кв.м – 1,5 тыс. долларов). Только цена за
московские 54 кв.м выше, чем за берлинские, и составляет 270 тыс. долларов (1
кв.м – 5 тыс. долларов). При этом, напомним, берлинец платит 1620 евро налога, а
москвич всего 270 долларов за одну и ту же квартиру по площади.
http://otipb.ucoz.ru/news/ehksperty_ocenili_skolko_budut_platit_rossijane_s_novym_nalogom_na_nedvizhimost/2011-07-14-3700
|
