Современная экономическая ситуация благоприятствует использованию широкого спектра финансовых инструментов. Одной из таких форм являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. По сравнению с другими финансовыми инструментами, они имеют несколько основных особенностей, которые и определяют специфику данного инструмента управления инвестициями. Создавая закрытый пиф недвижимости, в первую очередь анализу подвергаются такие вопросы, как тип фонда, его потенциальные пайщики, особенности управления паями, состав и структура входящих в фонд активов, формирование активов и выбор управляющей компании. При этом закрытый паевой инвестиционный фонд требует четкого понимания и применения правовых инструментов, благодаря чему удастся повысить эффективность деятельности ПИФ и избежать возможных рисков в процессе реализации тех или иных проектов.

Правильное понимание и применение правовых норм, регулирующих данные вопросы, позволит наиболее эффективно решить поставленные задачи и избежать многих проблем при реализации намеченных проектов.

Основные типы фондов недвижимости

В соответствии с действующим законодательством РФ, паевые фонды недвижимости могут иметь исключительно закрытую форму.

Это означает, что пайщики имеют право требовать погашения принадлежащих им паев лишь по окончании срока функционирования фонда, который устанавливается в правилах доверительного управления и не может быть более 15 лет. Из этого правила предусмотрен ряд исключений, но в целом пайщик не может выйти из фонда ранее указанного срока. Поскольку при погашении инвестиционного пая его владельцу должна быть выплачена денежная компенсация за счет имущества фонда, данная норма ограничивает расходование активов фонда и снижает риски на стадии реализации проекта. При этом пайщики имеют право реализовать свои паи другим лицам путем купли-продажи или иным образом, но к уменьшению активов фонда данные сделки не приводят.

Основные виды фондов недвижимости

Современное законодательство определяет две основные формы ЗПИФ, первостепенная задача которых заключается в управлении недвижимым имуществом: это рентные фонды и собственно пифы недвижимости.

Выделение рентных фондов в отдельную группу обусловлено, в первую очередь, спецификой состава их активов. Рентный ПИФ -  единственный вид фондов, в которые могут быть включены земельные участки сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования которых, не допускает осуществления строительства. Включение данного актива в «обычные» паевые фонды недвижимости не допускается.

Нередко владельцы сельскохозяйственных угодий предполагают в дальнейшем изменить категорию участков и использовать их для реализации строительных проектов в рамках закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости. На практике изменение категории земельного участка может занять длительное время. В этом случае на первом этапе целесообразно создать рентный фонд, что сразу же позволит минимизировать налоговую нагрузку и вероятность утраты активов вследствие враждебного захвата или обращения взыскания по требованию кредиторов. При этом участки, категория которых уже изменена, могут оставаться в составе рентного закрытого ПИФа, поскольку по сравнению с обычными закрытыми фондами недвижимости, данные фонды могут включать более широкий состав земельных участков. На втором этапе рентный фонд по решению владельцев инвестиционных паев может быть преобразован в традиционный закрытый ПИФ недвижимости, через который и будет реализован проект.

Еще одной особенностью рентных паевых инвестиционных фондов является обязательная выплата дохода владельцам паев. При этом размер дохода, порядок его определения, срок выплаты (но не реже одного раза в год) определяются в правилах доверительного управления, что позволяет управлять затратами на выплату дохода в зависимости от целей создания фонда.

Состав и структура активов ПИФа недвижимости

Состав и структура активов паевых инвестиционных фондов определяются Положением о составе и структуре активов. В соответствии с данным положением в состав активов рентных фондов могут входить:

• денежные средства, в том числе иностранная валюта, на счетах и депозитах;
• недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества;
• долговые инструменты (облигации, государственные ценные бумаги, депозитарные расписки); инвестиционные паи ПИФ и акции АИФ (рентных); паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, соответствующие требованиям ФСФР России.

В общем случае в состав имущества фонда недвижимости могут быть включены:

• денежные средства, в т.ч. иностранная валюта, на счетах и депозитах;
• недвижимое имущество и право аренды недвижимого имущества; имущественные права из договоров участия в долевом строительстве объектов недвижимого имущества, заключенных в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ;
• долговые инструменты (облигации, государственные ценные бумаги, депозитарные расписки), инвестиционные паи ПИФ и акции АИФ (рентных и недвижимости); паи (акции) иностранных инвестиционных фондов, соответствующие требованиям ФСФР России.

В соответствии с применяемой сейчас интерпретацией инвестиционной деятельности в строительство вне рамок Закона № 214-ФЗ как высокорискованной для пайщиков, такая деятельность (по инвестиционным контрактам, с выполнением функций застройщика) может осуществляться управляющей компанией только в отношении ПИФов с квалифицированными инвесторами.

В состав активов ПИФ недвижимости, инвестиционные паи которого предназначены для квалифицированных инвесторов, могут также входить:

• имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создание) и возникающие из договора, стороной по которому является юридическое лицо, которому принадлежит право собственности или иное вещное право, включая право аренды, на земельный участок, выделенный в установленном порядке для целей строительства объекта недвижимости, и (или) имеющим разрешение на строительство объекта недвижимости на указанном земельном участке, либо юридическое лицо, инвестирующее денежные средства или иное имущество в строительство объекта недвижимости;
• имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется строительство (создание) объектов недвижимого имущества (в том числе на месте сносимых объектов недвижимости) на выделенном в установленном порядке для целей строительства (создания) указанного объекта недвижимости земельном участке, который (право аренды которого) составляет активы ЗПИФН;
• имущественные права из договоров, на основании которых осуществляется реконструкция объектов недвижимости, составляющих активы ЗПИФН;
• проектная документация для строительства или реконструкции объекта недвижимости;
• акции или доли российских хозяйственных обществ (за исключением акций АИФ), осуществляющих деятельность по проектированию, строительству зданий и сооружений, инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений и (или) по реставрации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), более 50 процентов размещенных акций (долей в уставном капитале) которых составляют активы фонда.

Как видно, возможности фондов недвижимости превышают возможности рентных фондов в части допустимых активов и, как следствие, допустимых операций. Так, по существу рентные фонды не могут быть ни участниками договоров долевого участия в строительстве, ни стороной инвестиционных договоров и, тем более, выступать в качестве застройщиков.

При осуществлении доверительного управления управляющей компанией должны соблюдаться требования к структуре активов фонда. В частности, оценочная стоимость недвижимого имущества, проектной документации, указанных выше имущественных прав в течение не менее 2/3 рабочих дней в течение одного года должна составлять не менее 40 % стоимости чистых активов фонда недвижимости.

Аналогичное требование для рентных фондов сформулировано жестче: не менее двух третей рабочих дней в течение календарного года оценочная стоимость недвижимого имущества и прав на недвижимое имущество должна составлять не менее 50 % стоимости чистых активов.

Существуют и другие ограничения в части владения фондом прочими допустимыми активами.

Итак, состав и структура активов нормативно жестко закреплена. Организация фондов недвижимости с квалифицированными инвесторами (с паями, ограниченными в обороте) предоставляет максимальные возможности в части участия в строительстве и инвестиционных строительных проектах, чем фондов недвижимости с паями не ограниченными в обороте и рентных фондов.

Недвижимость и земельные участки как возможный актив ЗПИФН

Имущественные права как возможный актив закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости