Существует ли вероятность повторения такого сценария в 2011 году? Во что сейчас выгодно вкладывать деньги? Как эти процессы будут протекать на фоне предвыборного ажиотажа? На эти и другие вопросы в рамках заочного «круглого стола»  ответили руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, заместитель генерального директора по инвестиционному анализу Церих Кэпитал Менеджмент Андрей Верников и аналитик «Инвесткафе» Юрий Кочетков.  

Куда движется недвижимость

По словам руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, в первую очередь с фондового рынка в недвижимость уйдут частные инвесторы «с деньгами». И этих денег вполне может хватить, чтобы цены на жилье пошли вверх. Подобную ситуацию можно было наблюдать перед прошлым кризисом. «До этого очень активно росли все финансовые инструменты, но в начале 2008 года прошла первая жесткая коррекция. За следующие 4 месяца цены на московскую недвижимость выросли в цене на 25-30%. Этот скачок был вызван и высокими бонусами по 2007 году, и доходами белых воротничков, и доходами бизнеса, и перетоком денег с фондового рынка. Инвесторы фиксировали прибыль и либо искали более надежные инструменты для инвестирования, либо на заработанные в сытые годы деньги покупали квартиры для себя»,-   говорит Олег Репченко. По мнению эксперта, сейчас наблюдается примерно такая же картина -  благодаря накачке деньгами финансовой сферы, фондовый рынок почти целиком восстановился от кризиса. Однако уже весной началась коррекция, а решение S&P лишь подтвердило мнение о нестабильности финансовой системы и подстегнуло новое падение на биржах. Правда, после этой встряски ситуация на фондовых рынках несколько успокоилась, но все же остается нестабильной. Если рынок опять начнет падать (а это не исключено), вполне возможно, что те, кто успел заработать за последние два года и зафиксировать прибыль, поступят так же, как поступили инвесторы в начале 2008 года – начнут покупать недвижимость.

Что касается золота,  то, по мнению  Олега Репченко,  этот металл, действительно, традиционно считается «защитным» активом, именно поэтому его цена во время кризисов, активно растет. Поэтому и сейчас инвесторы, безусловно, будут выводить часть средств в него (это уже происходит и цены в очередной раз подскочили). «Однако цены на золото уже давно превысили докризисный уровень. Если до кризиса унция золота стоила около $1000, то сейчас уже почти $2000. Недвижимости еще далеко до докризисных высот, поэтому потенциал роста у нее больше, чем у перегретого золота. Кроме того, для многих людей практическая ценность золота куда менее очевидна, чем ценность недвижимости», - говорит он.

Акции пора продавать

По мнению   аналитика «Инвесткафе» Юрия Кочеткова,  в Москве квартиры всегда были и остаются предметом «точечных» инвестиций. Речь не идёт о пакетных инвесторах. Для игрока на бирже в период финансовых потрясений недвижимость может быть вполне приемлемой формой инвестиций по принципу «не держать яйца в одной корзине». Что же касается причин того, почему  о проблемах США было известно задолго до того, как S&P снизили рейтинг, то, по мнению эксперта, и фондовый рынок, и рейтинги, и  запланированные и незапланированные паники – всё это элементы Большой Игры. По сути, не связанной с реальным производством, и служащей инструментом обогащения отдельных лиц и семейств на планете за счёт тех, кто по наивности пытается обыграть самих себя на фондовых и валютных биржах. Принцип хозяина фондовой биржи таков: неважно, рост там или падение, важно число панических трансакций.  В свою очередь Олег Репченко считает, что фондовый рынок весьма спекулятивен и не является абсолютным отражением ситуации в экономике. «Безусловно, инвесторы не могли не замечать проблем США. Трейдеры вовсе не дураки, просто они играют по другим правилам. Пока рынок растет, они покупают акции, затем избавляются от бумаг и фиксируют прибыль. Для многих из них снижение кредитного рейтинга США стало тем самым сигналом о том, что пора продавать акции», - говорит он

С  продажей квартиры торопиться не стоит

По мнению Олега Репченко, в сложившейся ситуации торопиться с продажей  недвижимости не стоит. Ведь, согласно одному из сценариев, недвижимость может активно расти в цене как раз примерно до весны. Это связано как с возможным перетоком капитала с фондовых рынков, так и с традиционным предвыборным ралли.  Впрочем, ждать осени, чтобы продать квартиру, эксперт тоже не советует.  По его мнению, после выборов на перегретом рынке может начаться стагнация, и даже коррекция, тогда цены могут вернуться к нынешним показателям. «На мой взгляд, продажа недвижимости именно весной выглядит наиболее предпочтительным вариантом. Однако не стоит расценивать это как прямое руководство к действию. Тем более, сейчас никто не может точно сказать, что случится с мировой экономикой в ближайшие полгода – год. Предпосылки для нового кризиса есть – это и долговые проблемы США и Европы, и низкие темпы реального роста экономики на фоне перегретых финансовых рынков. Поэтому не исключен вариант, что экономику начнет «трясти по полной», - считает Олег Репченко.  По мнению Юрия Кочеткова, для непрофессионала на рынке недвижимости существует одно правило: покупать или продавать  надо только тогда, когда возникает реальная необходимость. «Не пытайтесь выгадывать. В любом случае срок экспозиции средней квартиры на рынке – от полугода и больше, за это время всякое может произойти», - говорит он.   По той же причине эксперты не советуют сегодня приобретать недвижимость и в  инвестиционных целях. Особенно, если речь идет об инвестициях на год-два. Недвижимость – низколиквидный актив. Квартира – не акция, ее не продашь за один день. Кто знает, насколько ее цена может снизиться в случае всеобщего падения за то время, пока она будет «висеть» на рынке в ожидании покупателя. Инвестировать в недвижимость стоит на длительную перспективу.

От земельных участков отказываются в первую очередь

Что же касается рынка загородной недвижимости, то, например, рынок Подмосковья, по мнению экспертов,   до сих  пор не восстановился  даже до докризисных показателей. По мнению Юрия Кочеткова,  новый кризис вряд ли на нем скажется -  просто снизятся продажи по тем 20% поселков, где идет более-менее активная жизнь. «Там пойдут скидки, акции, как это водится в кризисное время, но вместе с тем и возрастут риски того, что тот поселок, куда вы вложили средства, окажется, заморожен», - говорит он.  В свою очередь Олег Репченко утверждает, что во время кризиса падение цен на земельные участки было наиболее глубоким. Причина этого в том, что земельный участок – это еще не жилье, в отличие от квартиры или даже загородного дома. Это некий полуфабрикат, от которого люди отказываются в первую очередь, когда приходится затянуть пояса. Поэтому если жилье за время кризиса подешевело на 20-30%, то падение цен на земельные участки в самые острые фазы составило 50% и более. «Таким образом, если нынешняя ситуация превратится в полномасштабный кризис, цены на землю могут упасть сильнее, чем на квартиры», - говорит эксперт.  Вместе с тем, по словам Олега Репченко, главная беда в настоящее время и в ближайшей перспективе – это инфляция. Все активно печатают деньги, чтобы закрыть свои долговые проблемы. Это приводит к обесцениванию денег и росту цен. Поэтому может оказаться, что земля лишь подорожает вместе со всем остальным.   Однако, что касается наиболее выгодных вложений, то, например, покупка участка в строящемся поселке,  и его посткризисная судьба в дальнейшем будет уже зависеть от состояния застройщика, и как он будет себя чувствовать на рынке, предугадать не дано. Если бы вкладывать деньги в  земельный участок (скажем, в деревне или готовом поселке), то, по мнению экспертов,  это достаточно надежный актив, так как на нем всегда можно построить жилье. Что же  касается вложения в многоквартирную новостройку, то в предкризисное время это выглядит более надежным вариантом, чем первый случай, и менее надежным, чем второй.

Коммерческая недвижимость  может «просесть»

Особого разговора требует оценка перспективы  развития рынка коммерческой недвижимости, как объекта инвестиций. Эксперты считают, что однозначной оценки тут быть не должно, так как перспективы коммерческой недвижимости связаны с бизнес-активностью и покупательским спросом, а потому в  случае развития кризиса, этот сегмент пострадает в первую очередь. «Жилье – это стандартный продукт, в то время как в сфере коммерческой недвижимости все зависит от места, формата и т.д. Поэтому делать какие-то усредненные прогнозы затруднительно. Развитие, допустим, торгового центра в какой-то степени, конечно, зависит от общей экономической ситуации и покупательной способности населения. Однако в большей степени успех или неуспех подобного объекта определяется его местоположением, популярностью среди покупателей, удобством подъездных путей и множеством других факторов», - рассказывает Олег Репченко.

Тем более, что даже в «сытые» и «кризисные времена»  бывают удачные и неудачные объекты коммерческой недвижимости. По мнению аналитиков, подходить к оценке коммерческой недвижимости надо исключительно доходности этой сделки. Если тот или иной объект коммерческой недвижимости (будь то офисный центр, торговый комплекс, склад) способен обеспечить нормальную доходность, в него можно инвестировать, так как он, скорее всего, «не просядет».

_{Хранить сбережения лучше в «разных корзинах»}

Отвечая на вопрос, в какой валюте продавать сегодня недвижимость, эксперты  пришли к единодушному мнению, что так как ситуация с курсами валют сейчас непредсказуемая, и в ближайшие годы нас ожидает «болтанка» туда-сюда в достаточно широком диапазоне, то для минимизации рисков рационально иметь в руках три валюты.  Юрий Кочетков советуем тем, кто сегодня планирует продать недвижимость, а потом, получив деньги,  посмотреть,  что делать дальше,  не  делать этого. «Если же срочно нужны деньги, то продавайте в той валюте, в которой вы собираетесь тратить. Ну и помните главное правило мировых и российских кризисов (91,98 и 08 гг.): в конечном итоге рубль неизбежно падает, а доллар растёт», - говорит он.   Вот и, по мнению заместителя генерального директора по инвестиционному анализу Церих Кэпитал Менеджмент Андрея Верникова, перспективы доллара более оптимистичны, чем евро. По его словам, проблемы США у всех на виду, а проблемы Европы спрятаны. «К слову, бывший председатель Европейской комиссии 86-летний Жак Делор заявил, что евро находится на грани краха. Отрицание необходимости укрепления экономического сотрудничества приведет, по словам бывшего председателя Еврокомиссии, к распаду европейского сообщества», - говорит он.

В свою очередь  Олег Репченко считает, что  основная проблема, которая нас ждет в ближайшее время – это инфляция. Чтобы «заткнуть» долговые проблемы, все активно печатают деньги. Поэтому  и вещи, которые имеют некую реальную ценность, скорее всего, будут дорожать. К  ним, в частности относятся ресурсы, земля и недвижимость, отчасти акции устойчивых компаний, востребованных на любом экономическом фоне.  Поэтому, по его мнению,  если сбережений много и есть цель их сохранить, лучше вложиться во все понемножку. «В разные периоды конкретные активы будут дорожать на фоне падения других, в другие периоды они будут проседать, тогда, как остальное будет расти в цене», - говорит он. Именно поэтому эксперт советует, что лучше деньги разложить по «разным корзинам»  - на какую-то часть купить недвижимость, на какую-то часть – золото,  а что-то инвестировать в акции.

Светлана Смирнова,Restate.ru